Loi Le Meur : les nouvelles règles pour les locations touristiques en 2026

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », a profondément modifié le régime juridique des locations meublées touristiques. Elle renforce les pouvoirs des maires en matière de changement d'usage, durcit les sanctions applicables aux loueurs non conformes et offre aux copropriétés de nouveaux leviers pour interdire les locations de courte durée. Ce guide détaille les mesures-clés de la loi Le Meur, les délais à respecter et les risques encourus en 2026.

En bref

• La loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) renforce les pouvoirs des maires pour contrôler les locations meublées touristiques dans toutes les communes.
• Les copropriétés peuvent désormais interdire les locations de courte durée par un vote à la majorité des deux tiers, contre l'unanimité auparavant.
• Les sanctions financières sont portées jusqu'à 50 000 € (100 000 € en récidive) pour les locations sans autorisation de changement d'usage.
• La location de la résidence principale reste autorisée sans autorisation pour 120 nuits maximum par an dans les zones tendues.
• La Cour de cassation examine le 9 juin 2026 une question prioritaire de constitutionnalité sur l'article L. 631-7 modifié par la loi Le Meur.

Qu'est-ce que la loi Le Meur et quel est son objectif ?

La loi Le Meur – officiellement loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 – veut donner aux collectivités et aux copropriétés des moyens juridiques plus efficaces pour contrôler le changement d'usage des logements. Les plateformes comme Airbnb ou Booking ont explosé, et le législateur a réagi. Le texte modifie plusieurs dispositions du Code de la construction et de l'habitation, du Code du tourisme et du Code général des impôts. Entrée en vigueur le 20 novembre 2024, certaines mesures s'appliquent de façon progressive. La Cour de cassation, dans sa lettre de la troisième chambre civile n°20 de mai 2026, confirme que la loi Le Meur soulève des questions d'application dans le temps : que faire des infractions commises avant sa promulgation mais poursuivies après ? Un arrêt du 9 juin 2026 est attendu sur une question prioritaire de constitutionnalité relative à l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, modifié par la loi Le Meur. L'objectif principal reste clair : endiguer la pénurie de logements permanents dans les zones tendues en limitant la conversion des résidences principales en meublés touristiques.

Les propriétaires bailleurs doivent également veiller à la conformité de leur contrat de travail avec les règles en vigueur lorsqu'ils emploient du personnel pour la gestion de leurs biens touristiques.

Les nouvelles compétences des maires face aux locations touristiques

Les pouvoirs des maires en matière de régulation des locations de courte durée ont été considérablement élargis. Avant la réforme, seules les communes en zone tendue pouvaient imposer une autorisation préalable de changement d'usage. Désormais, toutes les communes, quelle que soit leur classification, peuvent instaurer un régime d'autorisation sur leur territoire. actu-juridique.fr en fait l'analyse dans son article de janvier 2025. Concrètement, le maire peut exiger que tout propriétaire souhaitant louer un logement meublé de tourisme obtienne une autorisation préalable. Cette autorisation peut être assortie d'une compensation : le propriétaire doit transformer un local non résidentiel en logement d'habitation pour contrebalancer la perte de surface habitable. Le décret d'application du 10 mai 2025 précise les modalités de dépôt des demandes et les délais d'instruction. Le silence de l'administration vaut rejet passé un délai de deux mois. Autre outil : les communes peuvent fixer un nombre maximal d'autorisations délivrées par an, pour maîtriser l'offre touristique et préserver le parc résidentiel.

La copropriété peut-elle interdire les locations Airbnb grâce à la loi Le Meur ?

Oui, et c'est l'une des grandes nouveautés de la loi Le Meur. Avant novembre 2024, modifier le règlement de copropriété pour interdire les locations meublées de courte durée nécessitait l'unanimité des copropriétaires. La loi Le Meur abaisse cette majorité aux deux tiers des voix de tous les copropriétaires, comme le rappelle Village-Justice dans son article de février 2026. Concrètement, l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation permet désormais aux assemblées générales d'adopter une clause d'interdiction sans être bloquées par un seul opposant. Prudence cependant : la décision du Tribunal judiciaire de Paris du 11 mars 2026 (RG n° 25/57400) précise que la loi Le Meur ne s'applique pas aux faits antérieurs à son entrée en vigueur. Autrement dit, une location illicite débutée avant le 20 novembre 2024 et interrompue avant cette date ne peut pas être sanctionnée sur le fondement de la nouvelle loi. En revanche, pour les locations poursuivies après cette date, les nouvelles règles s'appliquent (TJ Paris, RG n°25/54451). Et le TJ de Grasse (RG n°23/04560) confirme qu'avant la loi Le Meur, l'unanimité restait la règle sur cette question.

En cas de litige entre copropriétaires, il peut être utile de consulter un avocat du droit de la famille si le bien concerné fait l'objet d'une indivision ou d'une succession.

Quelles sanctions pour les loueurs en infraction en 2026 ?

Les sanctions ont été considérablement alourdies. Le propriétaire qui loue un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme sans autorisation de changement d'usage encourt une amende civile pouvant atteindre 50 000 € par logement. Le juge fixe le montant en fonction de la gravité des faits et de la durée de l'infraction. En cas de récidive, le montant peut être doublé : 100 000 €. Par ailleurs, le non-respect du nombre maximal de nuitées autorisées pour la location de la résidence principale (au-delà de 120 nuits par an dans les zones tendues) expose à une amende forfaitaire de 10 000 €. Le Tribunal judiciaire de Bonneville (RG n°23/01100) a rappelé que la nouvelle loi prévoit que le fait de louer un local meublé en tant que meublé de tourisme sans respecter les conditions de l'article L. 324-1 du Code du tourisme constitue une infraction pénale. Les plateformes doivent aussi transmettre les données des annonces aux communes, sous peine de sanctions administratives. Le Conseil constitutionnel, dans une décision du 18 mai 2026, a toutefois censuré certaines dispositions jugées disproportionnées, imposant un rééquilibrage.

Les gérants de sociétés civiles immobilières soumis à une clause de non-concurrence dans leurs statuts doivent vérifier si l'exploitation d'un meublé touristique entre en conflit avec leurs engagements contractuels.

Changement d'usage : une procédure simplifiée ou durcie ?

La loi Le Meur simplifie l'instauration du contrôle du changement d'usage, mais durcit les contraintes pour les propriétaires. Dalloz actualité, dans son analyse de décembre 2024, souligne que la réforme rend l'outil du contrôle plus facile à mettre en œuvre pour les maires et plus efficace. Concrètement, le changement d'usage d'un local d'habitation en meublé de tourisme est désormais soumis à une déclaration préalable obligatoire dans toutes les communes qui ont instauré ce régime. Le propriétaire doit fournir un dossier complet : caractéristiques du logement, date de construction, nombre de pièces. En zone tendue, une compensation est exigée : transformer un local commercial ou professionnel en logement d'habitation de surface équivalente. Cette compensation peut être réalisée par le propriétaire lui-même ou par un tiers, sous forme de cession ou de location. La loi Le Meur encadre strictement ces compensations pour éviter les abus. Les communes de moins de 200 000 habitants peuvent désormais déléguer le contrôle à un organisme agréé. L'absence de déclaration dans les délais expose à une amende de 25 000 € et à une injonction de remise en état du logement.

Quelles sont les exceptions et les situations non concernées ?

La loi Le Meur n'est pas applicable à toutes les situations de location courte durée. Plusieurs exceptions sont prévues par le texte et précisées par la jurisprudence récente. La location de la résidence principale reste autorisée sans autorisation préalable pour une durée maximale de 120 nuits par an dans les zones tendues. Au-delà, le propriétaire doit obtenir une autorisation de changement d'usage. Les locations saisonnières dans les zones rurales et non tendues bénéficient d'un régime plus souple : le maire doit justifier d'un motif impérieux d'urbanisme ou de protection de l'environnement pour imposer une autorisation. Les hébergements chez l'habitant (chambres d'hôtes, gîtes ruraux) relevant d'une activité agricole ou complémentaire sont exclus du champ d'application de la loi, sous réserve de respecter les seuils de surface et de nombre de chambres. Les meublés de tourisme classés bénéficient d'un régime de faveur : ils sont présumés conformes aux règles d'urbanisme sauf preuve contraire. Enfin, la rétroactivité de la loi est limitée : les infractions commises avant le 20 novembre 2024 et non poursuivies ne peuvent être sanctionnées sur le fondement de la loi Le Meur. La question prioritaire de constitutionnalité examinée le 9 juin 2026 par la Cour de cassation pourrait toutefois clarifier le sort des situations mixtes (infractions commencées avant et poursuivies après).

Pour les situations impliquant un bien immobilier détenu en indivision familiale, un avocat pour droit de la famille pourra accompagner les copropriétaires dans leurs démarches face aux nouvelles obligations de la loi Le Meur.